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  • 房地产投资基金

    房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

    它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和 管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。 房地产投资基金通过发行基金证券的方式,募集投资者的资金,委托给专业人员专门从事房地产或 泛地产 抵押贷款的投资,投资期限较长,追求稳定连续性的收益。 基金投资者的收益主要是 房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用

    房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权 债务”的“夹层投资”的方式,即通过 股权转让等方式持有房地产 项目公司 股权后,再以股东身份向项目公司做 股东借款。由此导致的退出方式是:债权部分,还本付息;股权部分,由开发商 回购。原则上,双方会签订一个固定的 回购协议,比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。

    为保障基金投资人的本金及收益,房地产私募基金往往在与项目方的交易结构中融入如下多种保障措施:

    1. 控股及过程管控

    原则上,房地产私募基金在投资期内会直接持有 项目公司50%以上的股权,通过对项目开发、运作、销售的全盘控制(监督或牵制)确保基金的投资安全。除此之外,基金还会向项目公司委派董事、监事、财务专员等,实行公章、财务共管等措施,以确保基金在项目公司中控制权的稳固。

    2. 股权质押

    当房地产私募基金无法在项目公司中直接控制时,一般会要求项目公司股东将其持有的项目公司股权向基金进行质押,作为融资方按时返还投资款并支付相应利息的保障。同时,通过股权质押协议中相关条款的设计,相当于基金实现了对 项目公司的控股。

    3. 土地抵押

    传统上, 资产抵押是最直接和最易被接受的担保方式。鉴于目前 房地产开发贷款政策的收紧,也有部分项目公司以其持有的项目 土地使用权、 在建工程等向房地产私募基金设定抵押。此外,项目公司的母公司或其他 关联公司以 担保人的身份利用其资产向基金设定抵押也是一种行之有效并为投资人所接受的担保模式。

    4. 保证担保

    最后,房地产私募基金一般会要求项目公司的股东(包括法人和 自然人)、实际控制人及其关联公司向基金提供无限 连带保证责任担保,以保证基金在任何情况下从项目退出时的收益率均不会低于融资方的先期承诺。这种情况下,一旦项目公司违约拒绝还款,基金可向多个主体同时主张债权,一定程度上缓解了房地产私募基金投资目标单一的结构性风险。

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